海納百川》大陸樓市復甦可持續嗎?(易憲容)

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圖爲福州一處建設中的房地產樓盤。(中新社)

由於中國GDP增長與房地產密切相關,如果中國樓市不能夠在第四季復甦,中國經濟增長要達到年初所規劃的目標肯定是不可能,所以,今年以來,無論是中央政府,還是地方政府,房地產調控鬆綁及刺激房地產需求的政策出臺了一波又一波,最近中央金融職能部門也宣佈了中國房地產市場金融化和泡沫化的整頓已經結束,但根據最近公佈的相關資料,中國樓市還是沒有走出至暗的時刻,市場只是出現弱勢復甦。

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最近克而瑞研究中心發佈的資料顯示,9月中國百強房地產企業單月住房銷售金額5709億元,環比增長10%,遠低於去年同期增長20%的水準,而且1-9月份百強房地產企業住房銷售金額減少幅度仍然保持在負增長45%以上的較高水準。同時,9月份百強房地產企業的住房銷售額下降25%,不過這些房地產企業住房銷售下降幅度連續4個月有所收窄,呈現弱勢復甦。比如,9月份越秀地產、卓越集團的住房銷售金額增長超過100%的業績;華潤置地、招商蛇口、綠地等房地產企業的住房銷售金額增長也在35%以上;而碧桂園、保利發展、萬科9月份住房銷售金額增長分別爲15%、0%、7%。其中,碧桂園以單月超過400億元(人民幣,下同)的住房銷售金額增長位列行業之首,它是唯一一家住房銷售金額突破400億元的房地產企業。

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在百強房地產企業中,9月份業績年衰退的房地產企業數量仍然達到近7成,僅3成房地產企業實現了單月業績年增長,而且多以是國資背景或外資房地產企業。前30強房地產企業中,也僅有9家房地產企業實現年增長,而那些處於債務危機中的房地產企業其業績年增長基本上處於負60%以上惡劣環境中。在中國樓市住房整體銷售業績下降的背景下,1-9月房地產企業住房銷售金額達到千億元的僅有15家,而住房銷售金額突破3000億元的依然只有碧桂園、保利發展和萬科。也就是說,就當前中國房地產市場的整體形勢來看,中國樓市的負增長困局並沒有多少緩解,只是些許的弱勢復甦而已。

因爲,從國家統計局的資料來看,1-8月全國住房銷售金額仍然保持負增長30%以上的水準,估計1-9月最好的態勢也可能只是負增長有些許收窄而已。當前中國房地產市場這種形勢不僅表明爲在一系列的刺激政策下中國居民對這些政策反應十分微小,政策效應十分有限,還可能表現在統計上的同比基數效應上。因爲,2021年全國住宅銷售金額增長基本上是環比持續快速下跌的,從1-2月份的143.5%,到1-9月份的17.8%,及1-12月份的5.3%。2021年中國樓市這種環比全年持續快速下行,既有2020年基數效應的因素,也有從2021年下半年開始,中國樓市就開始全面大幅向下調整的因素,所以,2021年1-12月的住房銷售金額增長幅度不僅及年初1-2月增長幅度的一個零頭。也就是說,儘管2021年住房銷售金額達到16.3萬億人民幣的歷史最高水準,但是從2021年下半年開始,房地產市場住房銷售出現急劇下降,其增長基數也就越來越小。所以,以2022年的同比來看,中國樓市住房銷售金額第三季度的負增長是有些微收窄,但這更可能是基數效應的問題,並非當前房地產市場發生了多少變化。因爲,當前房地產市場下行壓力還在持續、市場信心及居民購買力還處於低位,根本就不應高估當前中國房地產市場的基本形勢。

對此,從房價變化情況及土地市場的交易情況來看,中國樓市同樣處於些許的弱勢復甦中。中國房地產指數研究院10月1日發佈《百城價格指數報告》顯示,在三季度,無論是新房,還是二手房,其房價下跌的趨勢並沒有改變,還在繼續下跌。三季度,百城新建住房價格累計下跌的城市有62個,比二季度增加7個。二手房價格累計下跌的城市有73個,比二季度增加13個。從年初以來,哈爾濱、昆明、南寧等20個城市新建住房和二手房的價格各季度累計都呈現下跌態勢。只要房價持續下跌,購買住房者及房地產企業對市場的信心就無法恢復。

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還有,從中國土地市場的情況來看,截至9月底,已經有北京、上海、深圳、杭州、蘇州、武漢、青島、廈門、無錫、福州、寧波等11個城市完成第三輪集中土地拍賣,但各個城市的土地拍賣市場熱度下滑,土地成交價在低位運行,土地拍賣的土地出讓金溢價至高也只是6%,多數土地拍賣都在底價成交,甚至於流拍。而國企及央企拿地佔比出現了明顯的上升。這意味着當前中國樓市下行壓力仍然很大,房地產企業對未來市場信心較爲低迷。所以,在這種態勢下,無論是中央政府還是地方政府,希望中國樓市在第四季度快速復甦應該是小概率事件。

對當前中國房地產市場的弱勢復甦及房地產市場形勢的嚴峻性,當然是不利當前中國經濟的穩增長,不利於嚴重依賴房地產的GDP增長,所以,爲了更大力度刺激住房需求來保經濟增長,政府刺激房地產政策近期更是密集出臺。在中央層面,最高級別會議定調「保交樓」,以此來提振居民購買住房的信心;國務院常務會議強調支持剛性和改善性住房需求,地方要「一城一策」用好政策工具箱,靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。更重要的是,在9月底,人民銀行、銀保監會發布通知,對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市,政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房商業性個人住房貸款利率下限,把住房按揭貸款利率、住房公積金利率降低到歷史最低水準;而財政部則出臺住房交易退稅優惠政策等。

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可以說,這些政策基本上是針對住房消費者而發,無論是住房信貸優惠還是住房稅收政策優惠,都是如此。此三箭齊發,是有利於刺激消費者重新啓動處於至暗中的中國樓市。不過,這些房地產政策對市場的刺激效果如何,就目前形勢來看,應該還是相當不確定的。一則政府這些政策目標是刺激住房消費需求,以此來啓動市場,但由於消費者的購買住房支付能力是多層次的,所以住房消費需求的釋放是一個漸進的過程。它不僅取決於優惠政策的力度,也取決於房價下跌幅度。住房政策的優惠力度越大,房價下跌幅度越大,住房消費需求的釋放程度就越大,反之亦然。但是房價大幅下跌,政府及既得利益者是不願意看到的。這也是當前中國房地產市場能否真正調整及走出當前困境的關鍵所在。

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還有,這些優惠政策假定購買一套住房只會消費,而不會用做住房投資,但實際上這種假定是不成立。所以,在當前沒有稅收政策對購買一套住房進行事中及事後限制的情況下,中國住房炒作者是否利用只購買一套住房優惠政策重新啓動房地產市場的炒作應該是相當不確定的。關鍵還是要看各城市房價的市場預期,至於那些房價大幅下跌的城市,住房投資者不會輕易地進入這個市場。如果住房投資者不進入,這些優惠的稅收政策及信貸政策要快速地啓動市場是小概率事件。但是,對一線城市及熱點二線城市的效果可能會不一樣。

二是如果政府還是以老基調或老思維希望房價穩定或不下跌(而當前政府的「穩房價、穩預期」基本上是這個思路),試圖以強力度的購買優惠政策來刺激住房消費需求,這當然那些支付能力較高的住房消費需求會不斷地釋放出來,但肯定這些需求是十分有限的,因爲這些優惠政策能夠節省的購買住房成本與本金比還是微不足道的。所以,就目前中國房地產市場形勢來說,樓市的弱勢復甦能否持續,就在於頂在天花板的房價能否逐漸向下調整,並通過房價的向下調整來釋放住房的消費需求。這既是一場巨大的利益博弈,也是一個漫長的過程。所以當前中國樓市的弱勢復甦能否持續基本上還是處於不確定之中。當前中國房地產市場嚴峻性一點都不可低估。(作者爲青島大學經濟學院教授)

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